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Sie haben sich getrennt, die Immobilie gehört beiden – und jetzt steht die Frage im Raum: Was ist das Haus eigentlich wert? Ob einer den anderen auszahlt, ob beide gemeinsam verkaufen oder ob am Ende eine Teilungsversteigerung droht: Alles hängt an einer Zahl, auf die sich beide stützen können. Ohne sie lässt sich weder der Zugewinnausgleich berechnen noch ein Kaufpreis unter Ehegatten rechtssicher festlegen. Genau hier – bei der Frage nach dem Wert – geraten viele Auseinandersetzungen ins Stocken.
Der Verkehrswert ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für eine Immobilie zu erzielen ist – zum Stichtag, an einem bestimmten Ort, bei ordnungsgemäßer Vermarktung. So definiert ihn § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Es ist kein Wunschpreis und kein steuerlicher Einheitswert, sondern der Preis, den ein unabhängiger Käufer am Markt zahlen würde.
Im Scheidungskontext hat der Verkehrswert zwei Funktionen: Er ist die Grundlage für den Zugewinnausgleich – also dafür, wie viel ein Ehegatte dem anderen schuldet, wenn die Ehe mehr Vermögen angehäuft hat als am Anfang. Und er ist der Referenzpunkt für die Auszahlung, wenn einer die Immobilie übernehmen möchte: Der Betrag, den der übernehmende Partner dem anderen schuldet, bemisst sich danach, was ein Dritter am Markt bezahlen würde.
Im Zugewinnausgleich zählt nicht der Wert heute, sondern der Wert zum Stichtag. Dieser Stichtag ist nach § 1384 BGB der Tag der Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags – also der Tag, an dem der Antrag dem anderen Ehegatten förmlich zugestellt wurde. Ab diesem Moment ist das Endvermögen eingefroren.
Das hat praktische Konsequenzen: Steigt die Immobilie nach der Zustellung weiter im Wert, profitiert davon nur noch derjenige, der sie behält – nicht mehr der andere über den Zugewinnausgleich. Fällt sie im Wert, trägt das Risiko ebenfalls nur die Seite, die am Ende mit der Immobilie dasteht. Wer lange wartet, bevor er den Scheidungsantrag stellt, verändert damit unter Umständen erheblich, was am Ende ausgeglichen wird.
Ein Gutachten, das nach dem Stichtag erstellt wird, muss ausdrücklich auf den Stichtag rückdatiert sein – also ermitteln, was die Immobilie an jenem Tag wert war. Das ist methodisch möglich, erfordert aber einen Sachverständigen, der diesen Unterschied kennt und ausdrücklich belegt.
Stand: November 2026. Die Stichtagsregelung ergibt sich aus § 1384 BGB; maßgeblich ist die Zustellung nach § 261 Abs. 1 ZPO. Rechtliche Beratung ist für Ihren konkreten Fall erforderlich.
Ein Verkehrswertgutachten ist keine Schätzung aus dem Bauch heraus. Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) legt fest, welche Verfahren zulässig sind und wie sie anzuwenden sind. Drei stehen im Vordergrund:
Das Vergleichswertverfahren eignet sich vor allem für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser in Lagen, in denen regelmäßig Vergleichsobjekte verkauft werden. Der Sachverständige greift auf tatsächliche Kaufpreise aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse zurück und leitet daraus den Wert der zu bewertenden Immobilie ab. Die Kaufpreissammlungen sind öffentlich zugänglich; in Baden-Württemberg werden sie von den Gutachterausschüssen der Landkreise und kreisfreien Städte geführt.
Für vermietete Objekte – Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien, vermietete Eigentumswohnungen – steht das Ertragswertverfahren im Vordergrund. Hier berechnet sich der Wert aus dem nachhaltig erzielbaren Reinertrag, kapitalisiert mit einem lageabhängigen Liegenschaftszinssatz. Die Liegenschaftszinssätze werden von den Gutachterausschüssen der Gemeinden und Landkreise veröffentlicht und regelmäßig angepasst.
Das Sachwertverfahren wird vor allem dann herangezogen, wenn Vergleichsobjekte fehlen – etwa bei ungewöhnlichen Grundrissen, sehr ländlichen Lagen oder besonderen Bauformen. Es ermittelt den Herstellungswert des Gebäudes abzüglich Altersabschreibung und addiert den Bodenwert. Häufig kommt es in Kombination mit dem Vergleichswertverfahren zur Anwendung.
Welches Verfahren oder welche Kombination der Sachverständige wählt, hängt von der Art der Immobilie und der Datenlage ab. Das Gutachten muss die Wahl und ihre Begründung dokumentieren – eine Zahl ohne Herleitung ist vor Gericht nichts wert.
Die Unterschiede zwischen einem Vollgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen und einer Maklereinschätzung oder einem Online-Bewertungstool sind erheblich – und sie spielen eine Rolle, sobald einer der Beteiligten die Zahl anficht.
Die Faustregel in der Praxis: Wenn die Beteiligten sich einig sind, braucht es nicht zwingend das teuerste Instrument. Sobald einer die Bewertung anzweifelt oder das Familiengericht ein Gutachten anfordert, gilt nur das Vollgutachten als gerichtsfest.
Es kommt vor: Eine Seite beauftragt einen Sachverständigen, der einen Wert ermittelt. Die andere Seite beauftragt einen eigenen – und kommt auf eine andere Zahl. Beide Gutachten liegen auf dem Tisch, beide methodisch nachvollziehbar, aber sie weichen voneinander ab.
In diesem Fall gibt es im Wesentlichen drei Wege:
Ein häufiges Muster: Die Differenz zwischen zwei Gutachten liegt nicht an grundsätzlich verschiedenen Methoden, sondern an unterschiedlichen Annahmen zu einzelnen Posten. Wer versteht, woran die Abweichung hängt, kann gezielter verhandeln – und muss nicht auf das teuerste Verfahren warten.
Der Zugewinnausgleich nach §§ 1372 ff. BGB vergleicht das Anfangsvermögen und das Endvermögen jedes Ehegatten. Die Differenz heißt Zugewinn; der Ehegatte mit dem höheren Zugewinn schuldet dem anderen die Hälfte des Unterschiedsbetrags.
Die Immobilie fließt in das Endvermögen ein – zum Stichtag nach § 1384 BGB. Das noch offene Darlehen geht als Passivposten ins Endvermögen ein. Verkürzt: Endvermögen gleich Verkehrswert der Immobilie minus noch offene Darlehensschuld, plus anderes Vermögen minus andere Schulden.
Der Anfangsvermögenswert der Immobilie ist der Wert bei Heirat – oder der Wert bei Erwerb während der Ehe, falls die Immobilie erst dann gekauft wurde. Eingebrachtes Vermögen zählt als Anfangsvermögen. Die Wertentwicklung, die während der Ehe stattgefunden hat, schlägt sich im Zugewinn nieder.
Das bedeutet: Ein falscher Verkehrswert – zu hoch oder zu niedrig – verschiebt unmittelbar, was einer dem anderen schuldet. Der Verkehrswert ist kein technisches Detail, sondern das Herzstück der Vermögensauseinandersetzung.
Stand: November 2026. Die Berechnung des Zugewinnausgleichs folgt §§ 1372–1390 BGB. Lassen Sie sich anwaltlich beraten.
Neben dem Verkehrswert steht das gemeinsame Darlehen. Beide Ehegatten haften der Bank gegenüber weiterhin als Gesamtschuldner – das ändert sich nicht durch Trennung oder Scheidung. Die Bank muss einer Entlassung eines Schuldners ausdrücklich zustimmen, und sie tut das in der Regel nur, wenn der verbleibende Schuldner allein ausreichend kreditwürdig ist.
Wer die Immobilie übernimmt, übernimmt damit wirtschaftlich das Darlehen – aber rechtlich haftet der andere weiter, bis die Bank ihn förmlich entlässt. Das ist ein Risiko, das oft unterschätzt wird: Zahlt der übernehmende Partner die Rate nicht mehr, kann die Bank nach wie vor den anderen in Anspruch nehmen.
Der Zugewinnausgleich berücksichtigt das Darlehen als Passivposten. Der verbleibende Schuldenstand zum Stichtag fließt als Abzug vom Verkehrswert ins Endvermögen ein – die Nettogröße ist das, was zählt.
Eine häufige Frage: Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn einer dem anderen die Immobilie im Rahmen der Scheidung abkauft?
Die Antwort ist in der Regel nein – wenn die Übertragung zwischen Ehegatten stattfindet oder wenn sie im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung erfolgt. § 3 Nr. 4 GrEStG befreit Erwerbe zwischen Ehegatten. § 3 Nr. 5 GrEStG erstreckt diese Befreiung auf frühere Ehegatten, sofern der Erwerb im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung erfolgt.
Beim Verkauf an einen Dritten hingegen fällt die marktübliche Grunderwerbsteuer an – und zwar beim Käufer. Die Steuerlast liegt beim Erwerber; als verkaufende Miteigentümer zahlen beide Ehegatten keine Grunderwerbsteuer.
Stand: November 2026. Die Befreiungstatbestände ergeben sich aus § 3 Nr. 4 und Nr. 5 GrEStG (Bundesrecht). Die Steuersätze für Grunderwerbsteuer werden von den Bundesländern festgesetzt. Steuerliche Beratung ist im Einzelfall erforderlich.
Wenn eine Immobilie verkauft wird, die nicht selbst bewohnt wurde, und die Zehnjahresfrist zwischen Anschaffung und Veräußerung noch nicht abgelaufen ist, fällt auf den Gewinn Einkommensteuer an – die Spekulationssteuer nach § 23 EStG.
Die Frist gilt nicht, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Im Scheidungskontext kann die Frage, wer als Selbstnutzer gilt, kompliziert werden: Ist ein Ehegatte ausgezogen und bewohnt die Immobilie nicht mehr, ist seine Eigenschaft als Selbstnutzer fraglich. Wer hier einen erheblichen Steuereffekt befürchtet, sollte das frühzeitig mit einem Steuerberater klären – bevor die Entscheidung über den Verkauf gefallen ist.
Stand: November 2026. § 23 EStG; die Selbstnutzungsausnahme ergibt sich aus § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG. Die Einordnung im Einzelfall erfordert steuerliche Beratung.
Wenn beide Seiten sich auf ein gemeinsames Gutachten einigen wollen, sind die typischen Schritte:
Weitere Beiträge zu den rechtlichen und praktischen Schritten der Auseinandersetzung finden Sie in unserem Blog.
Wenn Sie wissen möchten, was die Immobilie in Ihrer konkreten Situation wert ist – zum richtigen Stichtag, mit einem Ergebnis, das in einer Auseinandersetzung standhält – beschreiben Sie die Immobilie und Ihre Situation im Formular auf dieser Seite. Ein erstes Gespräch zeigt, welche Bewertungsgrundlage für Ihren Fall sinnvoll ist und wie der Ablauf konkret aussehen würde.
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Redaktion · Immozeit
Das Redaktionsteam von Immozeit. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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